根据开展以房养老业务的金融机构及据此形成的法律关系不同，以房养老有银行、保险和信托三种模式。此次以房养老试点，选择了以老年人住房反向抵押养老保险为突破口，实施以房养老这项整体金额大、周期长、流动性低、社会影响广的业务。这一选择是否恰当，以房养老的其他金融运作模式又有何利弊，银行、保险和信托这三种模式能否并存？对诸如此类问题的回答，有助于社会共识的形成，推动以房养老业务的开展。

    住房反向抵押养老保险是以房养老的阶段性选择。

    早在2006年，北京幸福人寿保险公司便推出了寿险性质的以房养老产品，但时隔八年这一产品仍未真正走向市场，个中顾虑、阻力和担忧可见一斑。作为以房养老业务的开展主体，保险公司无疑具备多重优势，可以简单归纳如下：

    其一，我国保险市场经过多年的发展，保险公司积累了大量的保险金，能够为以房养老业务的顺利开展提供充裕的资金支持；其二，保险金的支付通常都具有长期性，保险公司能够应对以房养老业务资金流动性低、回收期长的压力；其三，养老保险是保险业的传统业务领域，保险公司拥有大量专业的精算人员和完善的人身产品精算制度，在产品设计和定价方面具有较大优势；其四，保险公司可以通过风险防范的再保险机制对投保人进行信用增级处理，从而降低以房养老业务实施中的利率风险、抵押房产毁损等风险；其五，保险公司具有强大的营销和服务体系，新业务的开辟能够较快地得到适应和推广。

    诸如此类的优势，使保险成为我国政府推行以房养老业务的突破口。当然，也必须理性看到，保险公司开展以房养老业务同样面临一些障碍。比如，虽然保险公司资金流动性较弱，但鉴于以房养老业务整体金额巨大且不确定风险较多，仍可能发生资金流动性和资产负债匹配等方面的问题。正因如此，《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》在确定以老年人住房反向抵押养老保险作为以房养老运行模式的同时，重点对拟开展以房养老业务的保险公司列明了清晰的准入要求，对运作规模也做出了较为明确的规定，凡此种种，无不体现保监会对保险公司从事以房养老的种种担忧，只好通过准入限制以督促保险公司审慎经营、加强风险防范。

    住房反向抵押贷款是国外以房养老的主流做法。

    由于住房反向抵押业务在实施前期的资金收入额要远低于贷款发放额，且贷款期限较长，所以开展这一业务的金融机构必须拥有数量巨大的资金才能保证该业务的顺利启动。从这一点看，商业银行无疑是理想的业务实施主体。从目前开展以房养老的国家来看，绝大多数国家更青睐以住房反向抵押贷款模式运作以房养老业务。

    以美国为例，美国是以房养老业务开展得较为成功的国家，其在实践中主要以银行为主体实施住房反向抵押贷款业务，具体包括房屋价值转换抵押贷款、住房持有者贷款、现金账户反向抵押贷款等形式，主要有贷款申请、房屋价值评估、确定贷款方案、发放贷款及到期偿付等运作步骤。

    具体到我国，作为我国资金规模最大的金融机构，商业银行通过吸收存款积累了大量资金，能够满足发放住房反向抵押贷款的资金要求。尽管住房反向抵押贷款有诸多特性，但其本质上仍是一种特殊的不动产抵押贷款，银行在此类业务的开展上有较为丰富的经验，且银行在我国民众心中的信用度较高、网点覆盖面广、从业人员数量多。

    当然，由于以房养老业务实施周期较长，商业银行可能面临资产负债表期限错配的“短存长贷”、 利率风险及流动性风险等。不过从应对风险的角度审视，银行显然较之其他金融机构有更为成熟的经验和更加有效的办法，比如，可以对信贷资产进行证券化处理，从而化解前述风险。权衡利弊，住房反向抵押贷款作为以房养老的运作模式，也不失为一种可供选择的模式。

    以房养老的信托模式是一种有益的制度探索。

    2011年诞生的“元勋居养”老年保障性（信托）基金，被视为我国首例信托型以房养老产品。

    该产品的典型特质如下：其一，不以转移房产为要件，以保证老人在有生之年能够继续居住自有房屋；其二，以50万元起价向社会募集资金用以按月支付老年人养老补贴；其三，老年人去世后，以处置该房产获得的价款作为社会投资人的偿付支撑，剩余价款由老年人的继承人享有。此种设计既能够保障老年人在自有房屋中过上衣食无忧的晚年生活，又可以通过向社会募集资金缓解信托公司的资金压力，同时还兼顾了老年人的子女继承权。但这种看似完美的以房养老模式与真正意义上的信托型以房养老仍存在一定出入。

    一般信托型以房养老的运作流程是，老年人将房屋产权委托给信托机构并设立信托，指定自己为信托受益人，受托人将管理、处分委托人房产取得的信托收益定期支付给老年人。在此过程中，通常实现了房产的转移，老年人在专业养老机构中颐养天年；而受托机构则可对信托财产进行出售、租赁及证券化处理等整合性运作，以获取收益用以支付专业养老机构的费用。

    “元勋居养”（信托）基金显然与之有别，其更多的是运用了逆向信托运作形式，更接近于将社会公众资金集合管理运用于投资老年人以房养老项目，最终通过获取老年人房屋产权取得收益的集合信托计划。尽管与不动产信托有所不同，但作为资金信托，其与信托的一般原理并不违背，可谓以房养老的大胆创新。

    无论是何种类型的以房养老，在具体运作模式上都具有高度的相似性。即从老年人角度看，都需要将其房屋抵押给金融机构以获取养老金，但其通常可以继续拥有自有房屋的居住权，或者到专业养老机构享受晚年生活。

    对于从业的金融机构而言，则需按月或按年向老年人或养老机构支付养老金，老年人去世后房屋处置权通常归金融机构所有，但房产处置后除用以偿还给付的养老金及利息等支出外，如有剩余还需返还给老年人的继承人。

    因此，决定运行模式的选择的关键因素是考量业务实施主体的自身条件，尤其是该主体开展以房养老业务所面临的障碍、能否合理把控风险以及这种选择是否适合我国国情。

就现阶段情况来看，银行和信托公司在信息获取和寿命精算等专业性较强的工作上略显力不从心，会在一定程度上增加运作成本，而保险公司能够承受更大的长寿风险，且精算制度较为成熟。所以，选择保险公司作为以房养老的试点，虽然还不能说是最理想的选择，但最起码可以说是当下最合适的选择。

    但必须看到的是，保险并非以房养老的唯一选择模式。相反，从资金和业务上来看，银行型以房养老有其不可替代的优势，因而值得期待和探索，而信托型以房养老也因其灵活性优势而有一定的生存空间。其实，只要不同的从业机构能够掌控风险，实现以房养老的制度目的，就应该让其参与到以房养老业务中来，毕竟充分竞争才是市场的最佳选择。

（作者冯果系武汉大学经济法研究所法学院副院长，杨梦系武汉大学经济法研究所博士研究生）